拆迁律师：小产权房拆迁补偿怎么算？

　　因拆迁引发的问题不少,除了最为常见强拆等问题,小产权房的问题也越发凸显。当小产权房遭遇拆迁,到底有没有拆迁补偿?今天圣运律师和你聊聊这个问题。

　　通常来说小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

　　也就是说,小产权房使用的土地是农村集体土地,土地不属于私人所有,所以它的产权证明是不齐全的。根据目前法律规定,这种房屋禁止个人或组织进行买卖,也不可以擅自改变该土地的用途和性质。在遭遇拆迁时,相比于有证件的房子而言,小产权房很难得到该有的完整的补偿。

　　宅基地上建成的房子,或者本集体之间合法转让的房子,这类房屋是有补偿的,要根据房屋的建筑结构和修建年代、地理位置和用途进行综合考量。还要结合当地政府的安置方式来区别计算。

　　按照产权置换的,应该给予合理面积和装修费补偿、搬迁费补助、过渡费;按照划地重建的,应该给予重置成新价补偿、装修费和搬迁补助、过渡费;按照纯货币补偿的,应该给予附近城镇的商品房均价的补偿。

　　小产权房屋先存在,后该房屋所在土地被政府规划为其他用途(如:市政工程用地,道路用地) , 这种情况一般而言是也是应该有补偿的。

　　值得注意的是,一些商品房开发商在需要征用该小产权房屋所在的土地时,也会涉及到拆迁。这种情况一般是有赔偿,赔偿金额是根据当时的赔付比例来计算的。拆迁户可以选择让开发商按同样面积赔偿房子,也可以选择让开发商赔钱。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》的明确规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。

　　也就是说非本集体经济组织的成员,不得购买在集体所有的土地上建设的房屋,这种情况下买卖合同归于无效。

　　在小产房买卖合同无效的情形下,买受人应当将房屋原状返还给出卖人,出卖人将收取的价款返还给买受人,房屋补偿按照农村宅基地房屋补偿给房屋原房主。

　　如果买受人明知或者应当知晓国家法律法规不允许本集体房屋流转外集体而出卖,应当就合同无效承担一定的过错责任。

　　但值得注意的是,虽然在实践中,有一部分小产权房购买者的买卖合同得到了法院的支持,但是小产权房始终面临着产权问题。

　　严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的,不予受理。

　　一旦小产权房面临土地征收,购买房屋的城镇居民是无法享受到属于农村居民的宅基地使用权的补偿,也无法享受属于基于农村居民身份的拆迁福利。

　　在拆迁实践中,当小产权房屋建于该土地被政府规划后,这种情况便极有可能属于违建,一般来说违建遭遇拆迁是没有赔偿的,属于明知土地已被规划,仍在上面兴建房屋。

　　比如没有任何审批手续,直接占地建房的房屋。这类小产权房除了不能办理房产证外,绝大部分“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

　　最后圣运律师要提醒您的是,由于各地区经济发展水平不同,各地区对于小产权房拆迁的具体政策也不尽相同,小产权房拆迁仍然面临在各地区同案不同判的风险,在遭遇小产权房拆迁时,建议及时联系专业律师,通过法律手段维护自身合法权益。(供稿:北京圣运律师事务所拆迁律师)